在池袋和大塚被大量供應的1room投資的殘酷結局(2)
熱門新聞 編輯部 · 37瀏覽 · 06-19 13:36
平成初年的單間公寓,無法在租賃市場上競爭。

平成初年的單間公寓,無法在租賃市場上競爭。 然而,在投資房地產時,有許多檢查點。就單間公寓而言,它是供需平衡和投資者的錢袋子。在郊區農村投資的房主,如果只被遺產稅措施蒙蔽了雙眼,那麼後來可能會因為附近類似的公寓林立而失去租戶,從而造成空置的情況。事實上,同樣的事情目前正在不動產投資的世界裡發生。

在東京,平成泡沫時期,在豐島區的池袋和大塚以及其他地方供應了大量的單間公寓,以滿足這種節稅需求。當時,一室一廳的公寓很小,房間面積為3-6坪(5-6平方米),一個三件套的浴室,浴缸、馬桶和洗臉盆都在一個房間裡。

但後來,政府不再允許這種一室一廳的小公寓,之後建造的單間公寓都比較大,有獨立的廁所和浴室是理所當然的事。隨著樓房數量的增加,租戶變得更加美觀,平成初期建造的單間公寓開始在租賃市場的競爭中落敗。

如果租戶不進來,赤字就會增加,節稅效果就會提高,而如果房產永遠空置,債務的償還就會變得難以維持。沒有選擇,只能降低租金。儘管有節稅效果,但作為財產投資,這是一個完全失敗的例子。如果市場跟不上變化,利潤下降,小型單間公寓因為不符合時代需求而被淘汰,市場的轉售價值自然會下降。

如果他們在投資損失之外還要承擔出售的損失,那就不僅僅是節稅效果的問題了。今天,市場上有很多這樣的單間公寓,不僅在池袋和大塚,而且在全國各地都有。所謂 "滯銷 "是指它們一直沒有被售出。

在房產投資中,如果出售的途徑受阻,那麼就沒有選擇,只能持有房產。如果他們還能享受足夠的租金,但在與陸續建成的單間公寓的競爭中,租金會下降,因為他們的產品實力超過了他們。經常有報導說有五六個外國人住在一室一廳的公寓裡,但這往往是這些商人購買的一室一廳。

更為棘手的是,他們的節稅措施是有期限的。作為一名受薪僱員,你不能保證永遠有高薪。當他們達到退休年齡時,他們的工資會自動減少到以前水平的60-70%,甚至不到一半,這取決於公司。如果出現這種情況,即使產生了財產收入的赤字,如果要扣除的工資收入數額減少,節稅效果也會消散。這意味著節稅措施的目的已經喪失。

目前,仍有大量無路可走的一室一廳的公寓被關押。儘管如此,仍有大量的單間公寓供應。這些公寓中的許多人被頻繁的還貸失敗、欠款和不支付維護和修理費的案例所打擊。

然而,新的一室公寓並非如此。最近在東京陸續建成的許多出租的單間公寓,在尋找租戶方面有明顯的困難。他們無法吸引年輕人。這是由於遷入城市的人口急劇下降,而年輕人本身的數量也在減少。

事實上,我有一種感覺,在不遠的將來,市中心的公寓貧民化將從這些被遺棄的工作室單位開始。在這些業主中頻繁出現遺產的未來,很可能發生各種事件:他們不登記遺產,不向管理協會報告,不繳納管理費,不響應大規模的維修,等等,不知不覺中就被賣給了外國人。

僅僅以省稅為目的的房產投資的前景是暗淡的。

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