在房產投資的重點問題 "空置措施 "中,我們一定不要輕易的 "降低租金"!(1)
不動產百科 编辑部 · 43瀏覽 · 06-18 13:58
房地產投資的最大風險是 "空置",這將大大減少我們的租金收入。

房地產投資的最大風險是 "空置",這將大大減少我們的租金收入。

同時即使收入因空置而減少,我們的日常的經營費用、房產稅和其他稅費,貸款,也不會減少。所以空置是我們在房地產投資時現金流惡化的最大原因,這就是為什麼 "預防空置 "是房產租賃業務的一個重要點。 以我們的一個顧客B先生為例 B先生所擁有的七座大樓的出租率保持在94-97%,因為一旦出現空缺很快就被填補。在這篇文章中,我將討論如何與管理公司合作,以防止房地產投資的空缺。

除了 "降低租金"以外,我們還可以做更多的事情來防止空置。 管理公司經常建議將 "降低租金 "和 "宣傳房產信息 "作為防止空置的措施。然而,我不同意這兩種說法。這是因為,儘管降低租金可能會填補空缺,但一旦降低租金,在合同期內的幾年都不能逆轉。

在此期間,即時的租金收入將繼續減少,所以現金流和收益率將惡化。在揭載的廣告也可能是有效的,但產生的費用(支出)也會使現金流惡化。

那麼,我們如何在不惡化現金流的情況下防止空置?

B先生在購買第一處房產時學到了這一點。該房產的狀況並不差,但當B先生買下它時,十個單元中有五個是空置的。 B先生買下後,該房產一直空置了一段時間。當B先生與委託的物業管理公司聯繫時,他們只說收到了5個諮詢,但最後都沒有成功,或者說有3個諮詢的人進行了內部考察,但最後都沒有決定入住,所以B先生無法了解未能入住的根本原因。

這種情況持續了一段時間,所以B先生擔心他們是否真的在帶客戶參觀房產,所以B先生驅車一個半小時來到該房產,驚愕地發現他們並沒有。空蕩蕩的房間裡的郵箱裡仍然塞滿了很多舊的傳單。公共區域沒有顯示出被打掃過的跡象,當B先生進入空房間時,發現房間裡充滿了霉味。這些房間可能已經空了很久,房間沒有通風。此外,供水已經很久沒有使用了,而且廚房的排水管裡有一股腐爛的氣味。上層樓的衣物落在了陽台上。

管理公司根本沒有採取任何行動。他們甚至沒有讓客戶參觀過該地。

但作為一個業主,如果B先生對管理公司發脾氣,那後續將會非常麻煩。他們會威脅要更換管理公司,說什麼 "我們要換管理公司!"之類的話。 或陷入爭鬥,只會適得其反。對於管理公司來說,在管理的眾多房產中,減少一兩個房產應該不會有很大影響。

所以讓管理公司站在你這邊是很重要的,還有金融機構和房地產機構。

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