成功的房地產投資者知道的8個風險以及如何避免這些風險。
熱門新聞 编辑部 · 427瀏覽 · 2022-07-31 16:38
成功的房地产投资者在投资房地产时知道风险和如何处理这些风险。 如果你知道风险和如何处理它们,你可以从公寓管理中获得稳定的利润。

房地產投資有八大風險! 摘自Tsutomu Shigeyoshi(Kinpusha)的《當你對房地產投資感到好奇時,你要讀的第一本書》。

本節介紹了進行房地產投資時無法避免的風險。世界上有很多介紹房產投資的研討會和書籍,但很少有詳細解釋房產投資風險的。

房地產公司不願意談論風險,也不願意舉出失敗的例子。然而,成功人士在投資房地產時,對風險和如何應對風險有紮實的了解。

如果你正在考慮投資房地產,我們編制了一份你絕對不能錯過的八個風險清單。這不僅是對風險內容的介紹,也是對如何避免和應對風險的深入介紹。如果你知道風險和如何處理它們,你可以從公寓管理中獲得穩定的利潤。

讓我們逐一檢查。

▶風險 (1) 債務 控制你的債務,以防利率上升。

房地產投資的最大風險是債務。同樣,這也是你在投資房產時要記住的絕對關鍵點。

空缺和欠款是一個主要風險,但這並不意味著你的房產投資會失敗。

如果你依靠租戶的租金收入來為債務償還提供資金,而租金收入由於空置或拖欠而停止,你的償還將被推遲,你的房地產投資將陷入停滯。

如果你借了一大筆錢,比如1億或2億日元,而你只能提供幾百萬日元的自有資金,那麼利率上升的風險也會跳升。

即使你可以通過提前還款來減少利率上升的風險,但對於1億日元的債務,提前還款約100萬日元,影響不大。然而,如果原來的債務是1千萬日元,同樣的100萬日元的提前還款也會非常有效。

即使每月的貸款償還額由租金收入來支付,這也是按目前的利率計算。

租金收入不會因為利率上升而增加。

如果你的租金收入跟不上還款速度,你將不得不用你自己的其他收入來償還貸款,比如你作為受薪者的工資。在這種時候,即使你已經提前償還了貸款,在大量的債務面前,它仍然是一筆燒毀的款項。

正如我們在第五章中提到的,在投資房產時,你的目標是40%的借貸比率。只要你能控制你的債務,你就永遠不會在房地產投資中破產。

空置風險是 "位置x產品吸引力x客戶吸引力"。 摘自Tsutomu Shigeyoshi的《房地產投資:當你擔心的時候你要讀的第一本書》(Kinpusha)。

▶風險 (2) 空缺 檢查 "位置x產品吸引力x吸引顧客的能力"。

即使你能買到收益率高的房產,如果沒有租戶,也不會有租金收入,所以收益率完全沒有意義。它最終將成為一個空洞的理論。

為了使你的房產投資業績最大化,關鍵點在於如何選擇空置風險低的房產,以及如果出現空置,你如何快速消除空置。

從三個因素來考慮空缺風險

空缺風險由以下公式確定。

位置 x 產品吸引力 x 客戶吸引力

換句話說:租賃需求的規模x受租戶歡迎的房產x租戶招聘的技巧。如何加強這三個因素對減少空缺的風險很重要。

因素(1)地點(租賃需求的規模)。

如前所述,如果你要投資房產,必須在東京23區範圍內進行投資。為了進一步降低空置的風險,距離車站10分鐘步行範圍內的房產,方便前往新宿、澀谷、池袋和東京等大碼頭,是租金需求最高的地點。

有充分的理由將注意力集中在10分鐘內的地點。

步行10分鐘以內的房產很少見,其優勢在於競爭較小。

例如,考慮一個離車站只有一分鐘步行距離的房產。在房產廣告描述中,一分鐘的路程被轉換成80米。這意味著,離車站步行一分鐘的房產必須位於半徑為80米的圓圈內。如果這變成了兩分鐘的步行時間,那麼房產必須位於160米半徑範圍內。

雖然步行分鐘數從1分鐘增加到2分鐘,但實際上面積是原來的4倍。

自然,面積越大,競爭激烈的房產就越多。將1分鐘的步行與10分鐘的步行相比較,面積實際上大了100倍。面積越大,分散在各處的出租房數量就越多(見圖)。

簡單地說,步行1分鐘的房產和步行10分鐘的房產在競爭上有100倍的差異(租戶選擇的便利性)。這就是為什麼步行時間越短,租戶就越容易選擇,越有優勢。爭取選擇一個步行10分鐘以內的房產。

管理公司有不同程度的招募租戶的能力 因素(2)產品吸引力(受租戶歡迎的房產)。

決定一處房產是否對租戶有吸引力的兩個關鍵因素是房間的內容和負擔能力(租金設定)。無論房間內容有多好,如果租金太高,一開始就會有很少的租戶,房間就沒有競爭力。另一方面,如果租金很低,但公寓很破舊,離車站超過15分鐘,租客就很難填滿。

對於高租金的房產,你可以通過想像一個塔式公寓來獲得一個好的想法。在東京,塔式公寓的租金超過50萬日元是很平常的。有多少人能夠付得起這麼多的租金?事實上,我的公司也管理著塔式公寓,但我們很難填補空缺。

有一些房產,我們別無選擇,只能大幅降低租金,設法填補空缺。這就是為什麼房間檔次太高是不夠的,而檔次適中且處於容易出租的價格範圍內的房間作為投資房產更有用。

因素(3)吸引租戶的能力=租賃管理公司的能力(招聘租戶的訣竅)。

大多數人在選擇房產時花了很多精力,但對租賃管理公司的選擇卻無動於衷,把管理權交給他們購買房產的公司。然而,各租賃管理公司招募租戶的能力各不相同。這可能導致收益的顯著波動,即使是在投資同一房產時。

這就是為什麼僱用一家具有強大租戶招募能力的租賃管理公司來迅速填補空缺是很重要的。

在此,我們總結了三個關鍵點,以確認一個在租戶招募方面有實力的租賃管理公司。在委託他們管理你的財產之前,請根據這些要點對他們進行檢查。

(1) 披露佔用率

確保在網上披露入住率。一家公司對其招募租戶的能力越有信心,就越是定期在網上更新和公佈其出租率。

(2) 計算佔用率的依據

檢查用於計算入住率的標準也很重要。有各種計算入住率的標準,如只有在房產空置兩個月以上才算作空置。

順便說一下,我的公司是根據裝修工作完成後可立即入住的房間來計算入住率的。檢查這些計算入住率的標準是很重要的。

(3) 管理的單位數量

即使一個房產標榜著高入住率,但如果管理的單位數量少,那也是毫無意義的。作為一個粗略的指導,大約10,000個單位足以讓一個租賃管理公司管理。

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