1.房產投資的 "表面收益 "只按收益計算

有兩種典型的收益率："表面收益率 "和 "實際收益率"。表面收益率只用投資本金和年租金收入來計算，具體如下。

-表面收益率（%）=年租金收入÷投資本金×100 這通常是網上的投資物業廣告和房地產機構的物業手冊中顯示的表面收益。

2 房地產投資的 "實際收益率 "也考慮到了費用。

實際收益率的計算方法是用年租金收入減去支出，再除以投資本金。

實際收益率（%）=（年租金收入-支出）÷投資本金×100 據說這種實際收益率是一個更現實的房產投資指標，因為它考慮到了管理費用。這些間接費用主要包括財產稅和修理及維護費用。

3.房地產投資的 "平均收益率 "不是一個參照物

平均產量是多少？根據處理投資物業信息的Kenbike的數據，全國平均表面收益率如下表所示。

此外，平均實際收益率也值得關注，但根據信息來源的不同，其差異很大，如互聯網上的4%和6%。其原因是，為實際收益率計算的管理費用在不同的房地產之間有很大的差異。

例如，建築物越舊，維修費用就越昂貴，從租金收入中扣除的比例也越大。市中心和農村的土地房產稅也有很大差異，所以知道平均實際收益率對選擇房產沒有太大幫助。

因此，在實際購買房產時，最好向管理公司查詢每棟樓的實際收益。

4. 財產投資的 "假定和當前收益率 "也很重要

除了這種類型的收益率外，了解假定的收益率和當前的收益率也很重要。

名義收益率是指該房產在完全佔用的情況下所獲得的租金收入的收益。

另一方面，當前的收益率是根據當前的佔用率來計算的。例如，如果10個單元中有7個被佔用，收益率就按這7個單元的租金收入計算。

房地產投資物業的廣告收益率一般是基於前者，即假設的收益率，它是在充分佔用的情況下計算的。

由於這可能與現實的收益率不同，你應該盡可能考慮購買一個假設收益率的房產。在這裡，你也應該直接向管理公司查詢每個房產的當前收益。

5.謹防房產投資的 "高收益、低價格 "房產

在選擇投資物業時，尋找一個盡可能高的收益的物業並不總是一個好主意。

如果收益率高於周圍的市場價格，就會出現租金平均而價格低的情況。這類房產可能有建築、位置等方面的原因，除非價格便宜，否則不能出售。

例如，假設在同一地區有兩處房產，年收入同樣為120萬日元，月租金為10萬日元，房產價格為3000萬日元和2000萬日元。 3000萬日元房產的收益率為120萬日元/3000萬日元=4%。另一方面，價格為2000萬日元的房產，120萬日元÷2000萬日元=6%，這意味著價格低，收益高。

然而，這類房產可能存在隱藏的缺陷，如嚴重的建築老化或周圍存在巨大的噪音或產生異味的設施。建議你仔細檢查房產的狀況和周圍的環境，並作出謹慎的決定，不要立即作出購買決定。

6.房地產投資：不僅是 "收益率"，需求也是一個關鍵點

在保證收益率的同時，你還應該確保房產不可能空置，這是房產投資的基礎。無論收益率有多高，如果房產空置，就不會有利潤產生。

在農村地區，房產價格較低，一些房產的收益率較高。然而，如果該地區支持租賃需求的公司退出，那麼該地區就有可能一下子出現大量的空缺。

因此，最好選擇租賃需求不太可能下降的地區的房產，如東京都地區，因為這可望產生穩定的收入，即使收益率有點低。

7.房地產投資應確保收益率是 "真正有用的"。

在購買房產投資時，不僅要以廣告中的表面收益率為標準，還要以實際收益率和當前收益率為標準，因為這更接近於實際收益。

然而，由於各個房產的實際收益率差別很大，你需要直接向管理你所考慮的房產的管理公司查詢。節省時間和精力來做這件事將更容易避免投資錯誤。