今天為什麼又要來說說山手線，因為最近在收集數據的時候驚訝地發現，山手線上各站台周邊的中古公寓在房價漲幅以及租金漲幅上出現波動。對於目前正在觀望日本房產的投資者而言，這份最新的投資分析可得收藏好了，以備不時之需。

山手線從品川站出發，繞東京而行，經過東京站、池袋站、新宿站以及澀谷站等熱門站點，是東京的基本交通路線。它更是一條能連接JR、私人鐵路以及路經眾多車站的地鐵沿線，並且也是通往日本其他地區的交通基石。

在山手線上運行一圈需要59分鐘，遇到上下班的通勤高峰時則會延長到60~61分鐘。而就在這1小時的車程內，埋藏著眾多具有投資價值的站台。

山手線從1885年的初代鐵路線開始，經過40年的不斷擴建，直至1925年才正式實施環形運行。從東京都千代田區的東京站開始，途徑品川、澀谷、原宿、代代木、池袋等大站，平均每天有約110萬甚至更多的乘客使用。怪不得在日本上班族眼中，山手線就是高峰通勤時的「救世主」。

也正是由於山手線居高不下的人氣，對那些希望生活在山手線附近的白領們來說，儘管山手線是真的方便，但價格也是「真的貴」。無論是購房成本還是租房成本，都價格不菲。

日本不動產會因為鐵路沿線的繁榮程度而存在高低不同的價位差，尤其像是山手線這樣的人氣線路，放到國內就好比上海的1、2號線市中心，北京的2、4號線市中心一樣——地理位置越繁華，居住成本越高，相應的，投資回報也水漲船高。

日本的房地產市場，無論是購房還是租房，幾乎都遵循「位置、車站第一，面積第二」這一黃金法則。

從房價漲幅上來看，按區域劃分的話，品川區的中古公寓價格增長迅猛，主要因為山手線上2個漲幅非常高的車站——目黑、五反田都在品川區，並且平均價格都在8,000萬日元以上（約合台幣2000萬元以上），因此在漲幅程度上呈現壓倒性的優勢。

排在房價漲幅首位的是位於澀谷區的原宿以及位於港區的品川站，10年內的房價漲幅均達到了22%！

從原宿站出發，步行就可直達東京地鐵明治神宮前站，在那裡可以換乘千代田線以及副都心線，這兩條也都是人氣比較高的熱門鐵路，單日客流量可達75,341人（最新JR東日本各站的乘車人數）。

明治神宮前站周邊有明治通和竹下通，可以基本滿足周邊居民的購物、用餐的需求。當然除了交通方便以外，由於原宿-明治神宮附近有偶像團體的專用舞台——「原宿站前舞台（原宿駅前ステージ）」，這裡也是年輕人的偶像文化發源地。去年年初的時候原宿站也進行了大規模修繕，目前正在投入使用的第三代車站專門為了迎接大客流而重新擴建中央大廳、檢票口，現在的原宿站面對大客流可以說是十拿九穩了。

疫情前竹下通的繁忙景象

如果看整條山手線各站的中古公寓漲幅情況的話不難發現，近10年並非所有站台都有上漲，比如田端站附近的中古公寓在近10年內就出現房價下跌的現象。其實這種情況也不可避免，還是拿田端站來說，其周邊距離上一次開發（2010年~2013年）已經過去了將近10年。因開髮帶來的優勢，現在已經全部消耗殆盡了。再加上田端站的站台正好位於日本所謂「山の手」的邊緣，這就導致周邊居民在生活、通行上不是很方便。

什麼是「山の手」呢？最早是指江戶幕府把江戶城西側的高地開闢出來給家臣住，這片高地就叫「山の手」，另一邊稱為「下町」。現在是用來比喻地勢落差、或者經濟落差較大的兩片相鄰的區域，當然田端站屬於前者。

田端站的站台正好建在「山の手」的邊緣，南北方向上的地勢高低落差過大，使得其便利性和舒適性受到很大的影響。周邊也沒有大型商店或者購物街，最近的餐飲店都要步行400米左右，所以如果是買田端站周邊的公寓，想要通過房價漲幅賺取收益的話，恐怕要失望了。

或者說，為了投資的安全、穩健起見，建議投資者謹慎選擇田端周邊的公寓，哪怕它位於高人氣的山手線上。

儘管如此，田端站周邊的租金還是能夠保持上漲趨勢的，從近10年的綜合收益來看（即房屋價值自身漲幅以及出租後的租金收益之和），不光扭虧為盈，還能達到3.9%的回報，雖然不高，不過也算是一筆相對穩定的投資收益了。

但是作為一個理智的投資者，我們不能把寶完全壓在租金收益上。

目前沒有收到任何關於田端站周邊再開發計劃的消息，這也就意味著，在未來的10年裡，房價可能還會存在波動，如果到時候租金沒有大幅上漲力挽狂瀾，綜合收益或將寥寥無幾。

說到綜合收益，濱松町站以8.3%位居首位，前5中，品川、目黑、原宿也都上榜，但是卻有一個新面孔——秋葉原。

很多投資者其實不太看好秋葉原站周邊的房地產市場，因為秋葉原的高人氣僅僅只是因為它是日本動漫、偶像產業的發源地，如果沒了大批的觀光客，秋葉原必然沒有這種熱度。

但是從數據上來看，即便是在疫情這種特殊情況下，秋葉原在租金方面依舊能保持一個穩中有進的趨勢，未來投資秋葉原周邊的公寓，或許也是一個不錯的選擇，但相比濱松町站而言，肯定不及後者。

濱松町站客流量從站台修建初期的每日僅有100人次，增長到現在的每日162,143人次、綜合收益漲到現在的8.3%，不愧是山手線站台中的後起之秀。

在租金方面，我們也比較了山手線上同一站台不同房型的租金高低，其中租金最昂貴的5個車站分別是新橋、濱松町、惠比壽、澀谷以及原宿。

大家也可以根據最新的租金參考，合理安排自己的投資計劃。切記切記！一定要結合比較不同地區的綜合收益，眼光放長遠一點，投資不抱僥倖心理，收益遲早是自己的！

附上山手線中古公寓綜合收益一覽+10年漲幅一覽表，供您參考👇👇

山手線中古公寓総合收益一覧

山手線中古公寓10年漲幅一覽表