只要持續賣得出去，價格就會持續上漲

用地費與建築費相當於公寓大廈的「成本」，雖然大家多半會以為成本上漲多就會導致價格上漲，但決定東西的價格並不是如此單純，即使賣方想漲價，但若此價格賣不出去的話，東西就會剩下來，如果不能預期「上漲後的價格也能賣出去」，賣方是無法輕易調漲價格的。

也就是說，自2013年開始的新建公寓大廈價格持續上漲的背景中，有支撐即使價格上漲也能持續賣出的事物。

至於買方的經濟狀況是如何呢？雖然上班族的平均年薪從2012年度的408萬日圓上漲至2019年度的436萬日圓，但這約6.9%的上漲率遠不及公寓大廈價格上漲率(約32%)。 2019年度的平均年薪甚至比2000年代前半還低，但當時的公寓大廈價格卻比現在便宜很多。

所以，從公寓大廈價格開始上漲的2013年之後，買方購買力應是追不上公寓大廈價格上漲的，但新建公寓大廈卻持續賣得出去，這是為什麼呢？

我想應有人知道答案，亦即「住宅貸款低利率」。從過去資料可知，雖然2012年時利率已非常低，但之後因長期景氣低迷，使得日銀自2016年開始採取負利率政策，造成住宅貸款利率更進一步下跌。

扣除因FLAT35制度不同(團體信用生命保險費改成含在利率內)造成的變化後，現在的固定利率比2012年低了1%以上。

至於機動利率方面，雖然各銀行的基本利率沒有變化，但以網路銀行為中心，實際利率折扣的競爭非常激烈，現在已是最低可至0.4%左右的空前低利率。而大型銀行雖然利率較高，若使用網路申請的話，也已下降至低於0.5%的水準。

可購入額提升數百萬～1千萬日圓以上的「低利率化」

住宅貸款的低利率化產生非常明顯之效果，公寓大廈價格上漲前的2012年時，以固定利率貸款5,000萬日圓的話，每個月須還款約17.3萬日圓；但2019年時，相同的每月還款額可貸到5,900萬日圓。

換句話說，因利率變低，使得購買預算可增加900萬日圓之多。若是機動利率的話，甚至可貸到6,650萬日圓，預算可多1,650萬日圓。

2012年至2019年的首都圏新建公寓大廈平均上漲價格為1,440萬日圓，而住宅貸款的低利率化吸收了大部分的上漲價格，所以買方在不增加自己負擔下，可購入額增加了數百萬到1千萬日圓之多。所以變成即使公寓大廈價格上漲仍賣得出，因為賣得出去所以價格持續上漲的循環。

買賣的基本就是，即使成本增加，若覺得會賣不出去就不會輕易調漲價格，但目前卻持續調漲。筆者認為住宅貸款利率下跌，即為近年公寓大廈價格上漲的關鍵因素。

目前為止，因住宅貸款利率下跌支撐住公寓大廈價格持續上漲，但因利率幾乎已沒有再下跌的餘力，所以今後難以期待因利率下降抵銷價格上漲的效果。那麼，公寓大廈價格上漲終於要停下來了嗎?

山下伸介住宅文章撰者 1990年畢業於京都大學工學部，進入株式會社RECRUIT就職。 2005年開始擔任住宅資訊雜誌「SUUMO新建公寓大廈」、「住在都心bySUUMO」等的總編輯長達10年以上，後於2016年辭職獨立。現在活躍於住宅相關主題的企劃、執筆、講座講師等方面，並曾擔任財團法人住宅金融普及協會「住宅貸款顧問」營運委員(2005年~2014年)。現為株式會社KOTO VALUE負責人。

(消息來源：Nomu.com)